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澳门拉斯维加斯注册州不动产登记历史遗留问题处理意见征求意见公告

文章来源:澳门拉斯维加斯注册州自然资源和规划局

发布日期:2019/07/08 14:59

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  为切实推动全州不动产登记历史遗留问题的处理,维护不动产权利人的合法权益,澳门拉斯维加斯注册州自然资源局牵头,在深入调研、反复论证、征求意见的基础上,草拟了《不动产登记历史遗留问题处理意见(征求意见稿)》,现面向社会公开征求意见。征求意见时间:2019年7月8日至2019年7月19日。

  意见反馈方式:通过电子邮件方式发送至hhzbdc@163.com。

  澳门拉斯维加斯注册州自然资源和规划局

  2019年7月8日

  不动产登记历史遗留问题处理意见(征求意见稿)

  为加快处理当前制约不动产登记推进的各类历史遗留问题,有效化解社会矛盾,切实规范不动产登记行为,根据《不动产登记暂行条例》及《云南省国土资源厅关于解决不动产统一登记若干问题的指导意见(试行)》(云国土资〔2018〕14号)有关规定,结合我州实际,提出如下处理意见:

  一、处理范围

  不动产统一登记实施前,已建成投入使用的项目(房屋),因分散登记,规划、用地、竣工验收等手续不全等原因,造成相关权利人无法办理不动产登记的,列入历史遗留问题处理范围。

  二、处理原则

  以各县市澳门拉斯维加斯娱乐为主体,相关部门共同履责,本着依法依规、尊重历史、面对现实、信守澳门拉斯维加斯娱乐承诺、维护群众合法权益的原则,将登记发证与处理历史遗留问题分开,充分考虑历史、现状和政策法规,妥善处理各类不动产登记历史遗留问题。

  三、分类处理历史遗留问题 

  (一)已取得房屋所有权属证书,未办理土地登记:有合法土地权属来源的,不动产登记机构应予以办理,对因历史原因导致土地权属来源不符合不动产登记要求的,有关土地权属来源材料认定,可依据取得土地使用权时的相关政策;没有合法土地权属来源的,不动产所在地的各县市澳门拉斯维加斯娱乐应责成自然资源等部门依法作出处理,完善相关手续后,不动产登记机构予以办理不动产登记。

  (二)因项目(房屋)建设手续不全,且相关部门无法办理竣工验收手续,需进行房屋安全鉴定的,可由开发建设单位委托有资质的鉴定机构对房屋建筑的工程质量进行鉴定,工程质量鉴定结论为合格的,不动产登记部门依据鉴定报告予以办理不动产登记;工程质量鉴定结论为不合格的,整改合格后,不动产登记部门予以办理不动产登记。

  (三)城市规划区内,因规划手续不全,造成无法办理不动产登记的,以时间节点区分处理原则:

  1.1990年4月1日前《城市规划法》颁布实施前竣工的项目(房屋),未办理房产证和土地证的,在土地权属来源清晰,不影响城市规划的情况下可直接办理不动产登记,不再办理相关规划手续,时间节点以土地审批材料审批时间为准。

  2.1990年4月1日-2015年2月28日期间,《不动产登记暂行条例》颁布实施前竣工的项目(房屋),已办理《建设工程规划许可证》且实际建设符合规划审批要求,按实补办规划核实手续,登记部门按规划核实的结果予以登记;实际建设超出规划批准建筑面积审批要求的(非测量误差),超建部分不予核实认可,不动产登记机构只登记规划核实认可部分,超建部分由各县市根据实际情况依法分类处理。

  3.2015年3月1日《不动产登记暂行条例》颁布实施后建盖的房屋,未取得《建设工程规划许可证》、违反《建设工程规划许可证》进行建设的或未经规划核实的,必须依法查处并补办相关规划手续后方可办理不动产登记。

  (四)有合法的房地产开发建设手续,但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题,各县市澳门拉斯维加斯娱乐应组织相关部门依法作出处理,完善相关手续,同时追缴土地出让金及税费。对拒不配合处置和缴纳相关税费的,各县市澳门拉斯维加斯娱乐应依法启动司法途径追讨。不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

  不动产统一登记实施前,存在上述违反管理规定行为,但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书,现申请不动产登记的,不动产登记机构应予以办理,按已建成的建筑现状进行测绘落宗,并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”。登记时,应将上述情况书面如实告知相关当事人,由相关当事人书面承诺风险自担;同时,不动产登记机构应报请县市澳门拉斯维加斯娱乐或相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理,补办相关手续。各县市澳门拉斯维加斯娱乐应责成相关部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理,并将处理结果送不动产登记机构存档。

  (五)经相关部门确认开发建设单位已注销、破产,无法履行建设项目规划核实、竣工验收备案及不动产登记等义务的,有债权债务承接主体或清算义务人的,由债权债务承接主体或清算义务人负责完善相关手续,各县市澳门拉斯维加斯娱乐负责监督落实;无债权债务承接主体或清算义务人的,由各县市澳门拉斯维加斯娱乐按相关法律程序指定不动产权代办主体代表项目开发建设单位完善相关手续,办理首次登记后,购房人可凭购房合同、购房款票据(或证明)、税费凭证等单方申请办理转移登记。

  开发建设单位仍存续,但存在违反《国有土地使用权出让合同》、欠缴土地出让金和相关税费等违法违规行为,开发商拒不配合履行办证义务的,若购房人已办理房产证但未办理土地分割登记的,按照群众办证与开发商违规违约行为分开处理的原则,由登记机构经公告注销原开发建设单位的土地证(存在抵押的需征得抵押权利人同意),可由业主委员会或业主代表统一申请办理土地分割登记,购房人可凭有效相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记,相关税费及土地出让金由各职能部门依法追缴。

  (六)合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书,但没有同步办理土地使用权转移,房屋、土地权属证书的权利主体不一致,当事人持房屋所有权属证书和土地使用证申请不动产登记的(若房屋所有权人或原土地使用权人已故,由其合法继承人申请),不动产登记机构应予以受理。若无法提供原产权证书的,经调查核实,由不动产登记机构注销原产权证书后,办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。除继承、受遗赠外,属划拨用地的,当事人应先按规定补办出让用地手续、补缴土地出让金及相关税费后,再申请办理不动产登记。

  (七)符合上市交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房上市交易时,当事人申请不动产转移登记的,不动产登记机构应区分具体情况办理:宗地为出让土地,当事人应按规定缴纳相关税费后,办理不动产登记,取得完全产权;宗地为划拨土地,当事人应在补办出让手续、补缴土地出让金后,按出让土地办理不动产登记。土地使用权的处置方式和土地出让金或价款的缴纳标准,由不动产所在地的澳门拉斯维加斯娱乐作出具体规定。

  (八)房地用途不一致的,办理不动产登记时按以下方式处理:

  1.不动产统一登记实施前,房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产,当事人申请不动产登记时,分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记。

  2.原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类不对应的,应按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类重新确定归属地类进行登记;房屋实际用途与批准土地用途不一致的,按照《建设工程规划许可证》确定的用途明确房屋用途,若《建设工程规划许可证》未明确用途的,依照自然资源部门(城乡规划主管部门)意见处理,若出现与《不动产登记数据库标准(试行)》表A.17用途分类不对应的,应按照表A.17重新规范确定房屋归属用途进行登记,并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途,土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致。

  3.原批准用途为“综合”的土地使用权,在不动产登记时须规范登记用途,不得再登记为“综合”,登记时土地用途按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类重新确定归属地类进行登记,房屋用途按照《建设工程规划许可证》确定的用途进行填写,并在不动产登记簿及证书附记中注明原登记用途及依据。若《建设工程规划许可证》未明确用途的,或与《不动产登记数据库标准(试行)》表A.17用途分类不对应的,参照上一条意见办理。

  4.出让方式取得的宗地因不动产登记单元分割引起原登记土地用途发生调整的,分割后宗地使用年限不得超过该类用途的法定最高年限,登记时扣减已使用年限;如出现登记用途的法定最高年限高于原出让土地年限的,统一以原出让土地终止日期为准进行登记。

  5.改变原批准用途的,应按规定由自然资源部门依法审批,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

  (九)不动产统一登记实施前,当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书,现土地仍处于抵押状态的,当事人申请办理不动产登记,经抵押权人同意,不动产登记机构可予以办理,并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

  (十)经自然资源部门批准跨宗建设,相同土地权利性质的国有建设用地终止日期不一致的宗地,应先到自然资源部门补办宗地合并手续,土地终止日期调整一致后办理不动产登记。

  (十一)为进一步提高行政效能,简化审批和资产处置程序,房地合一的不动产因销售、买卖、互换、赠与发生权利转移,涉及对土地使用权进行面积分摊的,在缴清因权利转移产生的相关税费前提下,不再进行土地使用权转让审查,直接办理不动产登记,上述情况涉及以划拨方式取得的土地使用权发生转移的,应按规定补缴土地出让金后,再申请办理不动产登记。独用宗类型土地使用权发生转移的,依法进行土地转让审查。

  (十二)集体所有土地上开发的商品住房、纳入违建别墅清查整治范围的违建别墅,一律不得办理不动产登记。

  四、工作要求

  (一)加强组织领导

  各县市澳门拉斯维加斯娱乐及有关部门要充分认识妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性,切实落实澳门拉斯维加斯娱乐属地管理责任,强化责任担当,积极主动作为。州自然资源和规划、州住建等部门要梳理行业内存在的历史遗留问题清单,同步出台部门的配套实施办法;各县市应梳理辖区内存在的历史遗留问题清单,制定具体的实施细则及办理流程,应于本意见实施后2个月内制定出台处理历史遗留问题的政策文件,抓紧落实各类历史遗留问题的有效解决。

  (二)健全工作机制

  在推进解决房屋和土地登记历史遗留问题过程中,州澳门拉斯维加斯娱乐成立由各相关部门组成的不动产登记历史问题处理领导小组,负责督促、指导各县市加快解决历史遗留问题。各县市要建立健全会商机制、联审机制、监管机制、追责机制,州、县两级自然资源、住建、财政、司法等相关部门要密切配合、形成合力,避免互为前置、互相推诿,避免前清后范,按照依法、规范、便民的要求,共同推进各类不动产登记历史遗留问题妥善解决。

  (三)严格责任追究

  1.在处理不动产登记历史遗留问题中发现开发单位有违法行为的,各县市澳门拉斯维加斯娱乐要组织相关部门依法予以查处。在解决不动产登记历史遗留问题工作中,相关部门在处理历史遗留问题过程中不作为、慢作为和乱作为的依法依纪查处问责。工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守,将依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  2.对开发建设单位存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率、欠缴土地出让金等问题的,开发建设单位应在接到相关行政主管部门通知后3个月内到相关行政主管部门接受处罚、补办相关的手续、补缴土地出让价款等相关税费。经公告催缴3个月后仍未缴清的,自然资源部门和相关部门可通过司法途径依法继续追缴其欠缴的土地出让金及相关税费。

  3.对开发单位不配合办理相关手续,或者逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费和罚款的,相关职能部门应对其实施联合惩戒,根据最高人民法院、国家发改委、国土资源部《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》(发改财金〔2018〕370号)及《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》的有关规定严肃处理。对开发建设单位未销售的商品房(含车库、商业等可售资产),在违法违规问题未处理整改到位前,住建部门不得批准其剩余部分的销售备案,登记机构不得办理其剩余部分的不动产登记。

  4.开发建设单位属于行政事业单位或者国有企业,不配合解决历史遗留房屋不动产登记的,由本级澳门拉斯维加斯娱乐对该单位及其负责人依照有关规定予以问责。

  对未列入本《处理意见》历史遗留问题处理范围的,由各县市澳门拉斯维加斯娱乐组织相关部门按照“一事一议”方式研究解决。

  本意见自颁布之日起实施,有效期3年。

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